아파트값 5차 파동 - 1차 파동 정리

 

문우공감N에서 내준 8월 과제는 아파트값 5차 파동 내용 정리이다!!

 

그동안 부동산 공부에 소홀했는데,

이 책 내용을 정리해 가면서 다시 부동산 공부를 시작하는 계기로 만들어 볼까 한다. 

 

 

 

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이 문장부터 적어보려 한다.

 

처음으로 경험한 1차 파동의 가장 큰 특징은 정부의 시장 개입이 거의 없는 가운데 철저하게 시장경제 원리에 의해 시작과 마무리가 되었다는 것이다.

 

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집값과 전세값의 관계를 비유한다면 마치 토끼와 거북이의 경주와 같다. 여기서 토끼는 집값, 거북이는 전세값을 의미한다.

토끼가 뜀박질하다 지쳐 숨을 고르면 거북이가 따라붙고 거북이가 어느 정도 접근하면 다시 토끼가 껑충 뛰어 저만큼 앞서 가게 된다.

 

전세값은 보통 주택수급과 집값 움직임에 따라 집값의 40~70% 선에서 오르내린다. 주택공급이 감소하거나 집값이 하향 안정세를 유지해 내 집 마련을 서두르지 않으면 전세값이 오르게 되는데, 이 때 거북이가 토끼에게 바작 다가서 전세값 비율이 70% 이상 되면 전세난을 겪게 된다.

하지만 주택공급이 크게 증가하면 전세값이 떨어지고 토끼와 거북이의 간격도 벌어진다. 전세값 비율이 40% 이하로 떨어지면 역(逆) 전세난을 겪게 되어 무주택자가 상팔자가 된다.

 

 

1막 1장, 제비 뽑기

73년 3월. 실물경기가 호황국면에 접어 들었다. 주택시장의 투자환경은 철근값이 35% 오르면서 바뀌었다. 목재, 시멘트 등 건축자재 값이 줄줄이 인상되자 좀처럼 집 지울 엄두를 내지 못했다. (물가 상승, 공급 감소)

아파트 시장에서 사라졌던 프리미엄이 다시 붙기 시작했다.  

73년 5월. 반포 차관아파트 청약 경쟁률 5대1. 높은 인기에 프리미엄도 붙었다.

일반적으로 실물경기가 회복되면 잠재된 수요를 자극하게 된다. 이 때 쌓여있던 미분양아파트가 소화되고 새로운 주택수요가 생기기까지 최소한 6개월 정도의 시간이 필요하다. 그래서 주택경기는 실물경기의 흐름과 맥을 같이 하지만 실물경기보다 다소 늦게 회복되는 것이다. 이렇듯 실물경기와 주택경기는 바늘 가는데 실 가듯이 뗄레야 땔 수 없는 관계인 것이다.

아파트가 새로운 투자 대상으로 부상. 환금성과 수익성이 상대적으로 좋음.

73년 7월. 철근값이 또 다시 40%가 올라 파동으로 확대됨. 건축자재와 인건비 상승으로 분양가격 상승.

경기가 호황을 누리고 있는데 철근파동이 일어나자 수요증가 - 매물부족 - 집값 상승으로 이어졌다. 주택시장이 구조적으로 수요에 비해 공급이 매우 비탄력적이기 떄문이다. 수요는 일순간에 늘어나지만 공급은 부지를 매입해 완공하기까지 오랜 시간이 필요해 수요가 일시적으로 집중되면 집값이 여지없이 요동치는 것이다. 부동산은 일반 상품과는 달리 값이 뛰면 수요가 오히려 늘어나고, 값이 떨어지면 수요도 함께 줄어드는 속성을 지니고 있다.

 

 

1막 2장, 무조건 사놓자

73년 10월. 중동 전쟁으로 인한 오일 쇼크 발생, 또 다시 물가 상승(Inflation).

73년 11월. 실물경기는 침체(stagnation)되고 있는데 물가는 폭등(inflation)하는 최악의 스테그플레이션(stagflation)이 발생.

74년 1월. 자고나면 물가가 무더기로 오르자 가만히 있으면 뭔가 손해보는 것만 같아 뒤늦게 '무족건 사놓으면 손해를 안 본다'는 환물심리가 고개를 쳐들었다.

통상 인플레가 발생하면 화폐가치가 떨어지기 때문에 인플레 보상심리가 발동해 부동산과 같은 실물자산을 선호하게 된다. 이 때 수요가 일시에 몰리면 부동산 값이 오르게 되는 것이다. 따라서 화폐가치를 보전하기 위한 가장 효과적인 수단으로 부동산투자를 했는데 인플레를 슬기롭게 극복하기 위한 방법이기도 했다. 물가상승으로 떨어진 화폐가치를 부동산값이 상승하여 상쇄시켜 주기 때문에 일종의 '인플레보험'에 드는 효과가 있었다.

74년 2월. 석유값이 평균 82% 인상되며 인플레가 절정을 이룸.

 

시공사, 건설사 왕 대박을 터뜨렸다

짓기만 하면 팔리는 이른바 왕 대박(완전분양)을 떠뜨렸다. 민간 주택업자가 늘어남.

 

달도 차면 기우는 법

74년 3월. 집값이 석 달 남짓 큰 폭으로 올라 복덕방을 찾는 발길이 뜸해짐

74년 4월. 석유값이 추가로 평균 22% 인상. 그동안 이어진 실물경제 침체로, 시중에 돌던 자금이... 돌지 않게 됨. 가수요가 사라짐. 

이 상황에서 새로 분양되는 아파트가 크게 늘어 공급이 수요를 초과하는 공급과잉 현상 발생.

 

경제 환절기의 지혜

74년 9월. 실수요가 뒷받침되지 않자 원래의 가격으로 돌아가는 '요요현상'이 발생했는데 아파트값이 분양가격을 약간 웃도는 수준까지 떨어지자 내림세를 멈추고 숨을 고르는 모습을 보였다.

 

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'1차 파동'은 원자재값 파동이었다. 철근 파동으로 아파트값이 오르기 시작하였고, 석유파동 때 큰 폭으로 올라 1년 동안 100% 가량 올랐다. 따라서 철근 파동 - 석유 파동 - 아파트값 파동으로 이어진 것이다. 이밖에 실물경기 호황, 시중자금 풍부, 인플레로 인한 환물심리, 토지시장 위축 등이 복합적으로 상승작용을 하였다. 하지만 아파트시장 규모를 감안할 때 '소(小)파동'이라 할 수 있다. 당시 서울에서는 스무 집에 한 집 꼴로 아파트에 살고 있었기 때문이다.

 

실물경기의 불황기 - 안정기 - 호황기 - 조정기를 거치는 과정에서 전형적인 뭉칫돈의 흐름도 보여주었다.