[서평] 교통망도 모르면서 부동산 투자를 한다고? (교통망 공부 방법을 알려준다!!!)

 

 

작가 : IGO빡시다

출판사 : 잇콘

출간일 : 2018.05.02

 

 

2022년

의심할 여지 없이 부동산 침체기이다. 거래가 없다.

그렇지만 이 책을 읽었다.

 

왜?

 

침체기가 지나면 다시 상승기가 올테니까...

그 때 다른 사람보다 먼저 움직일 수 있어야 하니까...

그렇게 하기 위해서는 미리 알아두어야 한다.

(사실 문우공감 독서모임 책으로 선정된 이유도 있다 ^^;;)

 

2018년에 출간된 책이기 때문에 

시의성이 떨어진다고 생각할 수 있지만,

4년이 지난 2022년에 책에서 언급했던 교통망들이

어떻게 진행되었는지 확인해 볼 수 있다는 장점도 있다.

 

 

챕터 1, 2, 3 을 통해 교통망을 알아보는 방법에 대해서 알 수 있고,

그 뒤 내용은 개별 교통망에 대한 자세한 사항들을 알려주고 있다.

 

 

부동산에 관심있는 사람은 다들 관심지역 교통망에 대해 알아볼 것이다.

이 책을 읽고, 정말 도움이 되는 정보인지, 도움이 안 되는 정보인지를

구분해 낼 수 있는 판단력을 길러보자!

 

---

※ 책을 읽고 관심 교통망인 신분당선 연장에 대해 찾아보았다!

 

https://news.mtn.co.kr/news-detail/2022090812385787898

신분당선 광교∼호매실 구운역 신설 검증작업 본격화

(기사 내용 일부)

건설사업자 선정 절차를 밟고 있는 ‘신분당선 남부 연장(광교∼호매실) 구간’에 국토교통부와 국가철도공단이 구운역(가칭) 신설 여부를 따져본다.

 국토부는 지난해 말 고시한 신분당선 광교∼호매실 기본계획에 수원시 요청을 반영하지 않았다. 기본계획대로 4개역이 설치되는 듯 했지만, 경기도와 수원시의 요구가 끊이지 않자 국토부와 철도공단이 실시설계 돌입 전 구운역 추가 여부 판단 작업에 돌입한 것이다.

철도공단은 이르면 이달 ‘신분당선 광교∼호매실 구간 구운역 신설 타당성검증용역’ 수행 사업자 선정 공고를 낼 계획이다.

예정대로 발주가 이뤄지면 이 사업에 대한 우선협상대상자는 다음달 말, 늦어도 11월 초 드러날 전망이다. 이후 철도공단은 해당 우선협상자와 본계약을 체결하고, 바로 관련 절차에 돌입한다는 계획이다. 타당성검증 기간은 150일이다.

신분당선 광교∼호매실 구간은 내년 실시설계를 거쳐 오는 2024년 착공 예정이다. 총 3개 공구(1·2·3공구)이며 모두 턴키(설계·시공 일괄입찰) 방식으로 구축 예정이다.

 

▶ 책 내용에 <철도 사업의 진행 단계>가 설명되어 있다.

기사 내용에 따르면, [기본 계획 수립·고시]가 진행되었는데, 지자체의 요구로 구운역 추가에 대한 [예비타당성 조사]가 들어간다고 하니... 진행이 더 늦어질 것으로 예상된다.

구운역 추가에 대한 [예비타당성 조사] 진행과 상관없이, 나머지 역에 대한 [기본 설계·실시 설계]가 진행될 수 있는지 모르겠으나, 기사 내용은 '구운역'을 원하는 사람에게는 희망을 주는 것이고, 다른 역 관련 이해관계자들에게는 부정적인 내용인듯 하다.

 

 

---

 

 

 

 

 

 

챕터 1. 부동산의 가치는 교통망이 좌우한다

▶ 교통망 분석이 필요한 이유

첫째, 교통 호재는 계호기 단계에서 실제 개통까지 긴 시간이 필요하기 때문이다.

둘째, 이용자의 편의성이 실제로 개선되는지 알기 위해서다.

셋째, 뉴스와 신문기사에 현혹되지 않기 위해서다.

▶ 미래가치 높은 역세권의 3가지 조건

첫째, 개통되었을 때 이용하기 편리한 노선인지 고려하자.

둘째, 일자리 밀집지역이나 대규모 쇼핑몰 등 많은 사람들이 접근하고자 하는 지역과 연결되는지 살펴보자.

셋째, 지하철에만 국한되지 말고 도로와 함께 연결되는지를 복합적으로 살펴보자.

 

● 교통호재를 한 발 빠르게 찾아내는 방법

- 뉴스의 원문 출처를 찾아본다. (국토교통부, 기회재정부, 서울특별시, 경기도 홈페이지 등)

- 국회 및 지방의회 회의록을 살펴본다. (서울시의회, 경기도의회 홈페이지 등)

- 상위 레벨 자료와 함께 본다.

  (국토교통부 : 제3차 국가철도망 구축계획, 대도시구너 광역교통 기본계획, 고속도로건설 5개년 계획, 기획재정부 : 2018년 예산 주요내용, 지자체 : 도시기본계획, 지자체 및 부서별 업무계획, 도시철도망 구축계획, 2018년 예산 계획)

 

 

챕터 2. 알아두면 손해 안 보는 5가지 철도 지식

● 사회적 병폐를 남기고 폐지된 MRG 방식 (MRG, Minimum Revenue Guarantee, 최소운영수입보장제) (예 : 용인경전철, 의정부경전철)

▶ BTO 방식 : 높은 수익률 대신 높은 리스크, 사업자 선정 과정이 쉽지 않을 수 있다.

▶ BTL 방식 : 사업자의 안정적 수익을 보장한다. 민간사업자 입장에서는 BTO 방식보다 수익은 적지만, 리스크 없이 꾸준한 수익을 올릴 수 있으므로 BTL 방식을 선호한다. (예 : 대곡-소사-원시선)

▶ BTO-rs 방식 : 리스크를 분담하여 진입장벽을 낮췄다. (예 : 신안산선, GTX-A)

 

● 철도 노선의 종류

철도 종류, 주고나 부서, 예산 배분 비율에 따라 사업속도의 차이나 나므로, 철도의 종류를 알아야 투자 타이밍을 잡는데 도움이 된다.

- 고속철도 : KTX, 정부

- 도시철도 : 상위인구 10만명 이상(실제 100만명 수요), 정부 60% - 지자체 40%

- 일반철도 : 국가철도망구축계획, 정부 100%, 진행속도 빠름, 월곳-판교선 등

- 민자철도 : 민간자본투입

- 광역철도 : 두 개 이상의 시/도에 걸쳐 운행되는 도시철도 및 철도 (정부70%, 지자체 30%)

 

 

● 철도 사업은 어떤 단계를 거쳐 진행될까

 

● 어떤 단계에서 투자를 결정하는 게 좋을까?

  착공하기 전에 다른 사람보다 한 발 먼저 진입한다면 리스크를 상당히 줄일수 있을 것이다. 남들은 모르는 착공 전의 전조현상을 발견하고, 그에 맞춰 투자하는 것이다. 착공 전의 전조현상으로 활용할 수 있는 게 바로 '기공식 대행용역' 공고다.

  수많은 단계가 투자자들을 유혹하고 있지만 가장 확실한 것은 착공이다. 그리고 그 직전에 진입한다면 투자 리스크를 현저히 줄이면서 괜찮은 수익을 올릴 수 있을 것으로 생각한다. 입찰공고를 볼 수 있는 곳은 아래와 같다.

  (조달청, 한국철도시설공단, 철도산업정보센터)

 

※ 사업 진행 중에 발생하는 여러 가지 변수

- 뜻밖의 상황으로 인한 공기 연장

- 지역갈등과 정치적 이해관계

- 불가항력적 요소로 인한 설계 지연

- 예상치 못한 노선의 변경

 

※ 차량기지의 위치를 알아두자

 

 

챕터 3. 국가철도망 구축계획으로 한 발 앞선 투자자가 되자

▶ 국토교통부 홈페이지, '정보공개' 메뉴에서 확인할 수 있다.

 

---